大型房企看多后市土地储备平均可消化74年

2019-08-16 19:41:19 来源: 中山信息港

  融创中国在拿下北京农展馆地王以及亦庄地王之后,股价分别跌了6%。融创中国董事长认为,这是由于资本市场对这两块地不够了解,所以才缺乏信心。孙宏斌试图通过各种方式向外界说明,融创中国今年所购地块并不贵。 看多后市的绝不止融创一家。本报根据CRIC提供的统计发现,包括万科、保利、招商等14家房企在内,以标杆房企当前月均销售面积静态计算,房企当前土地储备平均消化周期在7. 6年。从历史周期来看,该数字处于相对平稳状态。 也就是说,当前一线城市频繁传递的供求失衡的信号,实际情况可能并没有那么严重。 补库存战略 在房企这一轮急补库存的过程中,融创中国表现尤为迅猛,以至于舆论再次将“激进”一词送给了老孙。 据融创中国内部数据显示,该公司当前的土地储备为1876万平方米,近一年的月均销售面积(含合约)为19.7万平方米。按此计算,融创中国当前土地储备消化周期为7.9年。 融创中国一位内部人士称,相比其他年销售额500亿的公司,融创中国的土地储备属于短板,一些区域公司如果再不补充土地就要面临“断顿”的风险。近 个月在土地市场急补库存的战略,使得这一弱势得以补足。 除了融创中国,统计发现,以当前房企月均销售面积计算,只有万科、绿地等企业土地储备消化周期过快,约在 .6年左右,其余房企土地储备较足。当前房企土地储备为充分的为雅居乐,消化周期高达15.42年。这仅是依据静态数据计算。 同策咨询研究部总监张宏伟分析称,龙头企业都有自己的土地储备指标,如果低于某个红线,就要赶紧拿地补充土地储备。比如,万科这几年的土地储备基本上可以供它卖 .年左右。 亿翰智库董事长陈啸天发现,这一轮房企买地属于匆忙补库存的战略。这是一种惯性补库存方式。常态情况下,房企新增土地储备会占到销售的 0%,但今年很多企业甚至占比达到50%。陈啸天认为,这主要是由于调控周期所致。 东方证券研究报告显示,从存货去化周期看(“扣除预收款成本后的存货值”与“当季度销售商品、提供劳务收到的现金的成本”的比值),开发企业整体真实存货需要10.2个季度消化,处于历史高水平,较12年底时上升了1.5个季度。其中,招保万金存货去化周期为8.4个季度,周转明显快于非招保万金的11.6个季度。 房企看多后市 孙宏斌为了证明自己对市场判断的正确,于9月19日至10月2日期间,连续8次增持融创中国共计1975.6万股。但这也并没有改变融创中国股价低迷的状态。 联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中在接受采访时称,近期融创股价表现一般,仍然还是拿地问题。融创中国的策略是集中在一二线城市重点城市拿优质地块,做精品住宅。今年拿的某些地块确实偏贵,但整个一二线城市的地价比房价上升快,这是整个行业面临的普遍难题,也就是如何保持毛利率的问题。投资者有些担心是正常的。过去也有开发商在一线城市拿地王,导致资金链偏紧和发展放缓。但另外一方面,融创做得比较好的是销售保持高速增长的态势,和绿城的合作是优势互补,而且公司资产周转确实挺快。 整体上,房企在急补库存的同时,地产股股价却持续低迷。 东方证券分析师杨国华认为,9月楼市成交量继续回升,但房价也出现加速上行,市场对调控加码的担忧胜过成交量改善的利好,所以地产基本面保持强劲,但地产股股价却持续低迷。要打破这种背离,需要“政策清晰化”,它可能来自于房地产政策的落地(包括房地产行业长效机制方案),也有可能来自“市场自然降温导致政策调控预期淡化”。 陈啸天认为,从房企这一轮急补库存来看,2015年供求关系将达到相对平衡。届时,政策可能会放开限购以及限价。这也是房企看多后市的原因。 但实际上,从政策层面来看,随着房价高涨,多个城市完成调控目标无望,调控加码的可能性越来越大。21世纪不动产市场总监桑豫峰就表示,十八届三中全会后,部分城市有可能继续收紧调控,以遏制房价过快上涨的势头,但此前会有一段短暂的观望期。而房地产根本问题的解决则有赖于房地产制度的根本改革,包括房地产长效机制的建立。

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