北京楼市等来开盘高峰热点区域轮流领涨房价

2019-10-13 05:43:29 来源: 中山信息港

  北京楼市等来开盘高峰 热点区域轮流“领涨”房价_我的钢铁

  11月,北京终于等来了迟到的开盘高峰,市场期待已久的主力楼盘相继入市。明天城(论坛像册户型样板间)、天鹅湾(论坛像册户型)、中体奥园成为了这个月的主角,而和记黄浦在北京的项目——逸翠园(论坛像册样板间)也行将问世。不过,与市场供应显现出的明显变化不同,北京的房价依然坚挺,新盘或许将一如既往地扮演“领涨”的角色。

  在不同的年代,北京楼市有着不同的“领涨者”:2000年的CBD、2003年的朝阳公园、2005年的朝阳北路,北京楼市每一次主角更迭似乎意味着新一轮价格周期的开始。不同的区域市场在不同的周期当中“轮流坐庄”,这几乎构成了北京楼市5年“牛市”的“全景”,而这一轮房价的“牛市”,或许还将继续下去。

  轮流“领涨”房价

  胡港文几乎见证了北京楼市每一次的“主角更迭”。他1999年底从香港北上,担任戴德梁行董事,在北京工作5年之后,他调任成都,担任戴德梁行(成都)的总经理。“从2000年到现在,北京房地产市场已经走过了两个小周期,第三个周期也已经开始,区域市场的价格上涨,是每一个价格周期的起点。”他告诉。

  按照胡港文的划分方法,从2000年到2003年SARS爆发,北京楼市走完了个价格周期,而这轮涨势恰恰始于CBD区域市场的价格上涨。

  “在CBD规划批准之后的初几年,这里主要的开发量都是住宅。”时任蓝堡房地产开发公司总经理姚军对说,他和潘石屹等人便是CBD地产开发的“拓荒者”之一。他所开发的蓝堡国际公寓(论坛像册户型样板间)在此后3年时间中,调价不下20次:从9000元/平方米的开盘价,到终的14000多元/平方米,蓝堡的价格涨幅超过20%。

  在胡港文眼中,2000年的CBD先是带火了东三环,而后又使北京房地产的价格中心完成了由二环向三环的转移。那一年,北京房价的总体涨幅为13.7%,CBD的“领涨”意义非凡。

  2003年爆发的SARS,终令朝阳公园板块成为了新的“领涨者”。从8000多元/平方米,一直卖到14000元/平方米,世纪朝阳房地产开发公司董事长曾伟坦言当时自己也没有想到。他所开发的棕榈泉在SARS之后成为朝阳公园板块价格爆发的“诱因”,而北京楼市的整体复苏,也从朝阳公园板块开始。

  “丽都是早的受益者。”现任国美置业总经理的童渊告诉,朝阳公园飘红之后,阳光上东(论坛像册户型样板间视频)、观湖国际相继问世,他们一下把这一区域的价格从6000元/平方米提高到万元左右。而后,整个东部地区也都受到了感染,进而扩散到全北京。而这一轮房价上涨,一直持续到了2005年4月中央宏观调控的开始。

  按照胡港文的逻辑,现在又到了新一轮周期开始的当口,而这一次究竟谁能“领涨”,尚待考察。

  城市扩张“节点”

  究竟是什么原因让个别区域市场成为带动北京整体房价上涨的“节点”?胡港文和童渊都认为,这与北京城市扩张以及随之配套的市政基础设施建设密切相关,“而这也恰恰是北京5年来整体房价强劲涨势的根本原因。”胡港文说。

  从上世纪90年代末开始,北京的城市规模开始快速扩张,并呈现出“环线扩张”的模式,“越来越多原本属于郊区的地区被纳入了城市的范畴,而新扩张的区域中,道路、公共交通等配套设施的跟进,都为这些土地附加了更高的价值,所以,城市的扩张速度越快,房价的上涨也就越坚决。”童渊得出结论。

  SARS之后领涨北京楼市的朝阳公园板块或许能验证这个结论。世纪朝阳房地产开发公司董事长曾伟告诉,当他拿下“棕榈泉”的项目用地时,四环线还没有开工建设,所以这一区域平均价格也就在6000元/平方米左右。

  后来随着四环路的开通,令北京楼市的重心从三环沿线扩张到了四环沿线。四环路的开通显然不只“恩泽”朝阳公园一个区域,其他沿线地区更是随之产生价格上涨。在西四环沿线,起初价格仅有5000~6000元/平方米的世纪城、郦城(论坛像册户型样板间)如今价格已经上涨到万元左右,北四环的整体均价更是早已突破万元。与其说是朝阳公园板块的带动,还不如强调四环路——基础设施建设的“增值”作用。

  在世界多个城市有过工作经历的胡港文看来,北京的市政基础设施建设速度是前所未有的。“我在任何一个城市都没有看到有如此多的道路、地铁、城铁同时开发建设,城市的扩张,将造就更多增值的区域市场,进而带动城市整体价格上涨。”他说。

  下一个领跑者

  按照胡港文的周期划分,目前的北京楼市正处在又一个新周期开始阶段的当口。按照先前的市场规律,仍然会有区域市场充当“领跑者”的角色。虽然目前朝阳北路显现出了比较强劲的涨势,但现在就终确定领跑地位,仍为时尚早。“不过,可以确定的是,新的亮点应该在四五环沿线。”胡港文说。

  促使他做出这一判断的原因是北京的城市规划方式。虽然在2004年的北京城市整体规划的修编过程中,试图纠正城市发展“摊大饼”的模式,但是,居住区向城市边缘扩张的格局已经基本形成,因此,在四环和五环沿线,出现新的“领跑者”的可能性比较大。

  2005年4月,一场急风暴雨般的政策调控突然降临,为期4个多月的调控让市场中弥漫着强烈的观望情绪。不过,从8月开始,随着星河湾的入市,市场似乎正在走向一个新周期的开始,13000元/平方米的价格已经创下该项目所在的朝阳(北)路板块的价格新高。

  在与其一街之隔的天鹅湾,开盘价格也已经达到了9000元/平方米,在这两个楼盘的带动下,朝阳(北)路板块的整体均价已经上涨到了6000元/平方米。按照戴德梁行的统计数字,朝阳北路是8月以来北京各大住宅板块当中,均价涨幅的区域市场之一。

  另外,位于温榆河一带的中央别墅区和西山沿线的别墅,今年8月以后也在供应和价格上都有比较大的提升。高力国际的统计数据显示,今年8~11月,中央别墅区新盘的平均价已经呈现出6%左右的涨幅,西山沿线的别墅价格,新盘也有7%左右的上涨。

  究竟是谁能领涨新的一轮价格周期,显然还需要时间和市场的检验。(中国经营报)

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